MILANO – Quando il mercato immobiliare si rimette in moto una delle variabili che ne è influenzata è la scontistica media, ossia quanto viene ribassato il prezzo di richiesta della proprietà durante la trattativa che porta poi alla compravendita finale. “Nel primo semestre del 2022, a livello italiano, – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – il gap si è attestato intorno a -7,8%, in ulteriore contrazione rispetto a -8,2% che si era registrato nella prima parte del 2021. Ancora una diminuzione quindi del margine di trattativa, compatibile con le attuali dinamiche di mercato che vedono un aumento della domanda, una contrazione dell’offerta e una diminuzione dei tempi di vendita. Le percentuali cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari.
A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,0%) rispetto a quelle nuove/ristrutturate (-5,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare l’abitazione. Questo spiegherebbe perché su queste soluzioni la riduzione di prezzo è leggermente superiore, ancora di più adesso con il rincaro delle materie prime. In particolare, sulle nuove costruzioni il gap tra prezzo richiesto e prezzo di conclusione dell’affare si assottiglia.
L’analisi per tipologie immobiliari evidenzia che, le diminuzioni più forti di prezzo nella prima parte del 2022, interessano in particolar modo le soluzioni acquistate per investimento, potendo contare sul potere di acquisto dell’acquirente. Queste, infatti, registrano un ribasso del -11%. Seguono i monolocali (-10,4%) e le soluzioni economiche (-10,1%). Chi vende per necessità, dovendo recuperare capitale è maggiormente disposto ad accettare prezzi più bassi (-9,2%). Ribasso superiore alla media anche per le soluzioni indipendenti (-8,8%) e per gli immobili posizionati al piano terra (-8,2%).
| RIBASSO MEDIO | -7,8% |
| Abitazioni usate | -8,0% |
| Abitazioni nuove | -5,7% |
| Monolocali | -10,4% |
| Bilocali | -8,2% |
| Trilocali | -7,0% |
| Quattro locali | -7,3% |
| Cinque locali e oltre | -8,4% |
| Soluzioni indipendenti e semindipendenti | -8,8% |
| Soluzioni economiche | -10,1% |
| Soluzioni signorili | -6,6% |
| Piano terra | -8,2% |
| Ultimo piano | -7,6% |
| Immobili per investimento | -11,0% |
| Vendita per necessità | -9,2% |
| Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa | |
Il gap tra prezzo iniziale e prezzo finale è più contenuto rispetto alla media nazionale per i tagli più grandi (trilocali, quattro locali). Bene anche gli ultimi piani (-7,6%) e le tipologie signorili (-6,6%), risultato abbastanza prevedibile visto che si tratta di immobili sempre piuttosto ambiti e poco presenti sul mercato.
I dati indicati mostrano dunque coerenza con il quadro immobiliare che si sta disegnando. Va comunque sottolineato che i prezzi di richiesta sono definiti dopo un’attenta valutazione fatta dalle agenzie immobiliari che conoscendo bene il mercato immobiliare di riferimento determinano un prezzo di partenza congruo e allineato alla capacità di spesa della zona”.
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